２００４年　６月１６日 1. 建築士事務所（パートナー選び） 大規模修繕のために必要な、パートナーとしての建築士事務所を選ぶため、国土交通省マンション管理対策室から、「建物診断設計事業協同組合」というところを紹介されました（Tel.０３−５８１６−２８１８）。これは、同省認可の協同組合です。こちらから、建築士事務所を紹介していただくことになりました。 ２．建物診断 　次の段階として、この建築士事務所を中心として、建物診断をしてもらうことになりますが、その際、居住者の方々にもアンケートを書いてもらうなど、いろいろと、ご協力いただくことになります。 　なお、管理会社には、この建物の意匠図、構造図、設備図その他関連書類（確認通知書、性能評価、公庫融資書類、構造計算書、アフターサービス書類、共用部分範囲明示書）、維持管理履歴（点検報告書、修繕記録等）を用意して、備えてもらいます。 ３．大規模修繕委員会 　理事会のほか、近く、大規模修繕委員会を立ち上げる予定です。委員に立候補される方は、その旨、お知らせください。また、委員に指名された方は、ご協力ください。 ４．その他 　ここを改善したいという点があれば、ご意見をお出しください。理事長としては、裏手のドアが、開閉のたびに音を立てる上に、鍵を入れる向きが反対なので、これを改善したいと思っていますが、費用次第だと思います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００４年　７月　７日 1. 大規模修繕の説明会の開催 国土交通省マンション管理対策室経由で、「建物診断設計事業協同組合」から、Ｍ 建築事務所（Tel.０３−ＸＸＸＸ−ＹＹＹＹ）を紹介されました。こちらに、大規模修繕の建物診断・設計・監理の見積もりを依頼したところ、このたび、その案ができましたので、Ｍ・一級建築士様から、その内容と、あわせて大規模修繕とは何かを説明していただくことになりました。皆様のご参加をお願いします。この関係の資料は、膨大ですので少し時間をいただいて、当日までには、コピーをして皆様にお配りしたします。当日は、その資料をお持ちください。 　　　　　　　日　時　７月１７日（土）午後７時から９時頃まで 　　　　　　　場　所　公民館 ２．今回の説明会の目的 　これから、何回もこの種の説明会を開いていきますが、第一回としての今回の説明会では、Ｍ・一級建築士様から、ビデオを用いて、どういう順序でどのように大規模修繕を進めていくかを説明してもらいます。そして、この建築士事務所に発注するとすれば、どのような仕事の内容で、その見積もりはいくらかを詳細に説明して、皆様の大方の合意をいただきたいと考えています。 　なお、理事長としては、このＭ・一級建築士とその事務所の方とは、今回が初対面ですし、利害関係は一切ありません。いちおう、国土交通省からの紹介ですので、それなりに信頼できると考えています。ちなみにＭ・一級建築士は、この近くでは、Ａマンション（蕎麦屋のあるマンション）の長期修繕計画を立案したそうです。 ３．大規模修繕委員会 　大規模修繕委員会の委員として理事会の理事および監事のほか、１４０１、１３０１、１１０２、１００１、１００３、７０１、６０２の各氏にお願いしようと考えていますが、よろしいでしょうか。そのほか委員に立候補される方があれば、大歓迎いたします。　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００４年　７月２３日 　　建物・設備の改善点のアンケート 　来年度の大規模修繕に当たって、マンションの住みやすさの向上やグレードアップにつながるような、建物・設備などの改善点について、アイデアを募集します。項目だけでも結構ですから、下のアンケートに記入してください。これらの項目の必要性、効果、費用などを建築士とともに検討して優先度をつけさせていただいたうえ、予算の許す範囲内で、とりあげることができればと思っています。なお、そのアイデアが取り上げられた場合、これを実現するために、提案者は、ご協力をお願いします。ちなみに、現在あがっているアイデアとしては、次のようなものがあります。とりあげるかどうかは、必要性、効果、費用次第ということになります。７月３１日（土）の朝の総会までに、管理人にお渡しください。なお、今後また、建築士と相談をして、同様の趣旨で更に詳しいアンケートをとることがあります。 【現在あがっているアイデア】 　�@　上水道をポンプくみ上げ方式から、高圧水道管直結方式へ変更したい。 　　（現在のポンプは、メンテナンスにコストがかかる上、信頼性が低い。） 　�A　駐車場側のドアをオートロックの自動ドアにする。 　　（少なくとも、現在のような鍵を入れにくいドアはとり替えたい。） 　�B　一階の中庭の植栽を新しくしたい。 　　（あまり維持費用がかからなくて、見栄えのいいものはないか。） 　�C　隣のビルとの境界のコンクリートむき出しを解消するために、こちら側から化粧版を張ることはできないか。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００４年　７月３１日 調査診断・設計・監理契約について 　７月３１日（土）の朝の臨時総会で、次の２つの議題について決議されました。ありがとうございます。 　議題１．大規模修繕に伴う建物調査診断・設計・監理契約の締結について 　　　（委託先：建物診断設計事業協同組合及びＭ建築事務所） 　議題２．本年度予算の変更について 　　　（「大規模修繕診断設計監理委託費３，６６４，５００円の新規計上」注） 　　　（注）このうち一部の支出は、来年度となります。 建物・設備の改善点 　総会で出た話、アンケートの結果、それにＭ建築士との相談の結果などを総合して、次のような案件を検討していくこととしました。これらの項目の必要性、効果、費用などを同建築士とともに検討して優先度をつけさせていただいたうえ、予算の許す範囲内で、とりあげたいと思っています。 　�@　上水道をポンプくみ上げ方式から、高圧水道管直結方式へ変更する。 　　（現在のポンプは、メンテナンスにコストがかかる上、信頼性が低い。） 　�A　駐車場側のドアをオートロックの自動ドアにする。 　�B　一階のロビーのバリア・フリー化を図り、一階の段差を解消する。 　�C　玄関のドアを高級感のあるものと取り替える。 　�D　隣のビルとの境界に化粧版を張る。 　�E　特に０１号室について、雨が降り込んでドアの枠が錆びてくるので、 　　上の階の一部の方がしているように、ガラスのカバー板を取り付ける。 　�F　駐輪場の入り口に、盗難防止のために柵をつける。【賛否両論ある。】　 　�G　その他、コンクリートの割れ目、雨だれのシミなどは当然、修理対象です。 （参 考）　なお、本年度に、鉄部塗装（予算約７３万円）をすることと 　　していましたが、Ｓ様の提案により、Ｍ建築士の意見も聞いてこれを 　　とりやめて、来年度の大規模修繕と同時にすることにしました。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００４年１０月　６日 調査診断の実施 　９月２１日までの締め切りで行ったアンケート結果を別添で添付します。４８戸中３４戸から回答がありました。なお、特にＡ(7)については、専有部分についての回答が相当ありましたが、今回の大規模修繕は、いうまでもなく共用部分について行うものですので、誤解なきよう、お願いします。 　ちなみに、今回の調査診断は、９月３０日と１０月６日の両日に実施しました。 とりあえずの感触 　調査診断を行ったＭ建築士のとりあえずの感触は、次のようなものでした。 　「　詳細は、報告書に記載するが、現時点で驚いたことは、タイルが浮き上がっている部分が多かったことである。外からみると、ひび割れもなくあまり問題がなさそうであった。しかし、実際に叩いて検査をすると、躯体から浮き上がっているところが多すぎる。その割合は、通常なら、１０％もあれば問題にするところであるが、このマンションの場合はそれより多くなるのではないかと思われる。もちろん、今すぐというわけではないが、これをこのまま長く放置しておくと、最悪の場合は落下して通行人を怪我をさせるということにもなりかねない。その背景であるが、こういうことは、得てして突貫工事が行われた場合に生じる。全体でどれだけあるかわからないが、それだけ修理の費用がかかると理解してほしい。」 これに対する対応 　「　もともとこのマンションの状態は良いと思っていたので、その結果は予想外である。もう少し、詳しくその点を調査してほしい。いずれにせよ、それが事実であれば、来年には必ず大規模修繕をせざるをえまい。また、建築会社はＴ建設なので、調査結果をもって、とりあえず善処を求めてみたい。建築から９年もたっているので、どれだけ応じてくれるかはわからないが、その打点検査の状況をビデオにとり、またその分だけの報告書を作ってほしい。」 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００５年　２月　５日 　　　　　　　　　建物調査診断報告書の報告会 １．Ｍ一級建築士等からの報告 　昨年９月３０日から１０月１６日にかけての調査の要旨は、次のとおり。 　（１）磁器タイルに浮きが多くみられるので、早期の対策が必要。おそらく突貫工事のせいか。建設会社に善処方を申し入れるのも一案。 　（２）塗装に経年劣化がみられるし、モルタルに浮いているところがある。 　（３）コンクリートの中性化は、外部階段の３箇所は測定限界以下と、幸いあまり進行していなかったものの、おかしなことに駐輪場でとった１箇所では、9.0mmと、経年劣化モデルの3.11mmを大きく上回っていた。原因は不明。 　（４）設備面では、 　　　�@　加圧給水ポンプは、そろそろ耐用年数に達するので、交換すべき時期に来ている（２１０万円程度） 　　　�A　消火器は、１９９５年製のものもあり、８年の耐用期間を過ぎているので、消防点検時に指摘されたら交換する必要がある。 　　　�B　消火設備に塗装がはがれているものが多い。 　　　�C　ケーブル引込箇所に焦げが見つかったので原因を調査する必要あり。 　　　�D　給水管は、問題なし。 　　　�E　排水管も、このまま定期清掃を続けていけば、問題ない。その際、縦に走る管も清掃するように注文しておくこと。臭気は、使われる具合によって発生するものだが、抜本的に改善するためには設備の手当てが必要となる。ただし、定期清掃でかなり改善されるはず。 　（５）水道の直結増圧給水方式への変更は、結論からいうと、できなくはないが、費用がかかるわりには効果が少ない。当マンションへは、50mmの配管がされ、それを２軒の店舗と４５戸の住宅で分けているが、各戸へは40mmの配管を通じて受水槽へ流されていて、２軒の店舗へは20mmが２本の配管となっている。直結増圧給水方式にするためには、各戸への配管を50mmに上げたりするなどの工事に６３０万円かかるうえ、２軒の店舗への水流が不足するおそれがあるのでその了解をとる必要があり、いろいろと困難である。 　（６）大規模修繕にかかる費用の見積もり 　　　�@　最低限の大規模修繕費用は、建築関係で約３４００万円、設備関係で４００万円程度であるが、これに加えて、マンションのグレード・アップにどのようなアイデアがあるかを考える必要がある。この費用を加えたものが、最終の大規模修繕の費用となる。なお、入札をさせたら、この見積もりの８〜９割に収まるはずである。 ２．質疑応答 　（１）最初に理事長の方から、�@この報告までは、「当マンションの状態が良ければ、別にすぐに大規模修繕をしなくとも、翌年や翌々年に修理を先送りするという考えも一案である」と思っていたが、今回の報告で、とりわけ磁器タイルの浮きが結構あるということが判明したので、やはり今年、大規模修繕をするべきであると考えるとの発言があり、了承された。また、�A上水の改善のために、水道の直結増圧給水方式への変更を考えていたが、上記の説明では必要がかかるうえに困難も多いので、この際取りやめとしたいとの提案があり、了承された。 　（２）コンクリートの中性化試験の結果は、おかしいのではないかとの質問があったが、Ｍ建築士より、専門の試験機関が同じ日に同じ器具を用いて調査したのだから正しいはずであるが、こうなった原因は不明との説明があった。 　（３）ガス器具が正常に動かなくなってきたという点に関し、全戸で維持契約を結べば一年で１万円強で、耐用年数を１５年程度に延ばせることが出来るという説明があったが、当マンションの現状にはそぐわないこととなった。また、一括購入すれば安くなるかという質問もあったが、それほど変わらないという説明であった。 　（４）エレベーターの前の段差の解消など、高齢者にやさしいバリア・フリー化については、その方向でよいであろうということになった。 　（５）当マンションの照明が暗いうえ、正面のデザインも、いまひとつであるとの意見に対し、理事長の方から、同じ電力を使うのでも、もっと明るくなるような照明器具を使うことを考えているとの答があり、また、Ｍ建築士も、グレード・アップに関してはよい提案をしていきたいとのことであった。 ３．その他 　（１）以上の報告でどのような改修が最低限必要であるかが明らかになったので、次回は、当マンションのグレード・アップにどのようなアイデアがあるかをＭ一級建築士から説明していただき、意見交換をしたい。 　（２）本件調査報告書（８０ページ）は、管理人室でカラーのものを保管し、関係者の閲覧の用に供しているほか、区分所有者全員に対して、白黒ではあるが全文を配布する。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００５年　５月１３日 　２月５日のＭ建築士の建物診断報告を受け、その場で皆様から出たご意見ご希望を踏まえ、理事長が同建築士と様々な観点から話し合ってきたところです。その結果、とりあえずの考え方をまとめましたので、理事長の案として、その概要を、ここにお配りします。議論のたたき台です。観点としては、２０年後の次回大規模修繕のために十分な額を残すということで総枠を設け、その範囲内でどれだけ修繕と改良を盛り込めるかということに工夫を凝らしました。 　詳細はこれから詰める必要がありますが、まず５月２１日（土）午前１０時半からの理事会で現場説明をしますので、ご関心の方はその場に来て一緒に聞いてください。その後５月２８日（土）午後７時から総会を開き、Ｍ建築士から説明をしてもらうつもりです。この段階での予算にはまだ組み込みません。そして、皆様のご意見・ご希望をとりまとめ、最終案を作った後、６月または７月にでも、臨時総会を開いて予算を含めて正式決定をする予定にしております。 １．資金計画の概要 　�@　現在（平成１７年度末）の積立額　約７，８００万円・・・・（Ａ） 　�A　　　今回大規模修繕の使用額　約４，８００万円以下・・（Ｂ）　（注１） 　�B 次回（平成２７年度末）の積立額　約１億円・・・（Ａ）−（Ｂ）＋１０年間の 積立額（注２） （注１）　�Aの（Ｂ）の額の内訳は、次に示すとおりであるが、入札を通し、更に引下げることができる模様。経験的には約１割以上さがるのではないかといわれている。ただし、外壁タイルの修理など、取りかかってみなければ額が決まらない部分もあることから、とりあえず見込額通りとする。 （注２）　�Bは、２０年目に当たる平成２７年度末に、いくらの費用を当てることができるかを試算したもので、今回（１０年目）の大規模修繕の費用の残り３，０００万円に、来年度から１０年間で毎年７００万円を積み立てた場合の積立額である。これによると、約１億円と、今回の修繕費用の倍額以上であるから、次回の修繕は、大震災などのよほどのことがない限り、おそらくこれで十分であると思われる。 ２．修繕工事と改良工事 　今回の１０年目の大規模修繕に際して、４，８００万円の予算で臨みたい。 　その大まかな内訳であるが、大規模修繕に際して、修繕工事と改良工事とがある。修繕工事は、年々劣化する建物の性能を維持するためのもので、これに対し３，６００万円の予算を当てる。これは、最低限、必要な費用である。改良工事は、建物に新しい性能を追加することによりそのグレード・アップにつながるもので、１，２００万円の予算を当てたい。要すれば、３対１の比率である。 第１．修繕工事 �@ 　仮設工事 足場その他 約　　７００万円 �A 　外壁補修 洗浄・浮き補修・塗替え等 約１，３００万円 �B 　防水工事 屋根、床・ベランダのシート交換 約　　８００万円 �C 　鉄部塗装 扉の枠、消化栓ボックス等 約　　１４０万円 �D 　設計監理 約　　２００万円 �E 　そ の 他 諸経費、消費税等 約　　４６０万円 小計（�@〜�E） 約３，６００万円 第２．改良工事 �@ 　ラウンジ １階ラウンジのバリア・フリー化 約　　３６０万円 �A 　裏口ドア 現在のドアの横にオートロック扉 約　　　９０万円 �B 　玄関左横 隣ビルとの間の隙間を閉鎖等 約　　　５０万円 �C 　玄関照明 エントランス・ホールの照明改善 約　　　３０万円 �D 　段差解消 各階エレベーター前の段差を解消 約　　　６５万円 �E 　廊下照明 各階廊下照明器具を改良し明るく 約　　１１５万円 �F 　監視カメラ レンタルをやめて買い取り設置 約　　　３０万円 �G 　１号室横※ １号室玄関横に雨よけスクリーン 約　　１６０万円 �H 　駐輪場扉※ 防犯用に駐輪場入り口に扉を設置 約　　１００万円 �I 　そ の 他※ 予備費として皆様からの提案待ち。ただし、特に提案がなければ、これを温存して２〜３年後のポンプ交換に、この費用を当てる予定。 約　　２００万円 【※は、検討中事項】　 小計（�@〜�H） 約１，２００万円 　 第１．修繕工事と、第２．改良工事の合計 約４，８００万円 　　　　　　　（注）いずれも、現段階の概算であり、今後の見直しで変わりうることに注意。 ３．工事の概要 第１．修繕工事の説明 　建物全体に足場をかけ、壁のひび割れや浮いたタイルに樹脂を注入し、ペンキを塗り直し、廊下とベランダに敷いてあるシートを取り替える等必要最小限工事 第２．改良工事の説明 　�@　ラウンジ　　１階ラウンジについてバリア・フリー化を図る。玄関からエレベーターまで斜めに直行できるようにし、段差をなくすなどの工事を行う。また、�Aで述べるように、裏口の今のドアの横に玄関と同じようなオートロックの扉を作る。階段とは、扉で仕切るが、階段から下りてきた人は、いままで通り、裏口のドアを通じて裏手にも出られるようにする。 　�A　裏口ドア　　裏口にある現在のドアの横に、玄関と同じようなオートロック式の引き戸を付ける。玄関のオートロック式の引き戸と同じく、皆さんの鍵をそのまま使えば、自動的に開くようにする。なお、現在の裏口のドアは、階段からも出入りできるように、引き続きそのまま設置しておくこととする。 　�B　玄関左横　　隣のビルとの間の隙間（表通りに面している）は、泥棒の通り道にもなりかねないので、これを背の高さ以上まで閉鎖し、あわせてビル間の壁に対して、こちらも自立する壁を作って美観を改善する。 　�C　玄関照明　　最近の他のマンションと比べてエントランス・ホールの照明が貧弱という指摘を受けているので、電気代に配慮しつつこれを改善する。ちなみに、ラウンジの吹き抜け天井の照明器具も改善する。 　�D　段差解消　　各階エレベーター前に段差があるのは不自然で、無意味という建築士の指摘を受けているので、廊下のシートの張り替えと併せてこれを解消し、バリア・フリー化を図る。 　�E　廊下照明　　各階廊下の照明器具が暗かったが、昨年、２階から８階まで試しに照明器具のフードを付け替えたところ、電気代は同じであるが、非常に明るくなったので、これを全階に拡大する。 　�F　監視カメラ　現在のレンタルによる監視カメラは、年間約２８万円もかかっているが、ちょうど契約も切れることでもあり、調べたところ、最近の技術進歩で買い取り設置でも十分に対応でき、しかも初期費用の約３０万円ですむことがわかったので、契約を打ち切り、新たにＤＶＤ式のセットを購入する。 　�G　１号室横【検討中】　各階１号室の玄関横は、直接、雨が降り注ぐので、玄関のドア枠が腐食したり、大雨や嵐の場合にその出入りに不都合を来している。そこで、ここに雨よけスクリーンを設置してはどうか。ただし、この措置は、対象となる１号室の皆さんだけが恩恵を受けることになるので、議論して、その他の皆さんのご理解とご賛同を得ることが前提。 　�H　駐輪場扉【検討中】　今後の１０年間を見越したときに、防犯上、当マンションで最も脆弱なのは駐輪場である。誰でも、自由に出入りができるので、自転車に対するいたずらや盗難が生じやすい。そこで、駐輪場の入り口を格子のようなもので覆い、真ん中に扉を付けて出入りをするのも一案である。日中は扉に鍵はかけないが、夜間は鍵をかけるということでどうか。やや不便になるが、二つ隣のビルでは、盗難対策として柵を導入している。 　�I　そ の 他【検討中】　予備費として、皆様からの提案待ちという扱いで約２００万円の予算を計上しておく。何かご提案があれば、この範囲で対応したい。もし、特段のご提案がなければ、この費用を、２〜３年後に予想される水道ポンプの交換に当てる。その場合の今回の予算計は、約４，６００万円。 　（ちなみに、今回の建物診断の結果、上下水道配管には劣化が見られないので今回の１０年目の大規模改修では、特段の措置をしないこととしている。しかし、現在、上水道用として使っているポンプは、あと２〜３年後にはその耐用年限を迎えるので、その時には、約２００万円程度〔ポンプ位置を変更する場合は更に１００万円上乗せ〕の費用がかかるものと見込まれる。）　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００５年　５月３１日 　５月２８日（土）午後７時からの総会では、出席した皆様の熱心なご議論で予定時刻の９時まで話し合いをさせていただき、ありがとうございました。まず、第１号から第４号までの議案については、すべて原案通りご承認いただきましたので、ご報告いたします。 　次に、大規模修繕については、出席した皆様とＭ一級建築士との間で、要旨以下のようなやりとりがありました。なお、全体の予算規模約５千万円程度と、検討項目中で各階１号室の玄関横に雨よけを付けること、駐輪場入口に扉を付けることについては出席者間では了承されました。 �@ 表玄関が暗く、穴蔵に帰ってくるような気がする。→　表玄関の上にあるアーチ状の飾りを撤去して別のものとするか、あるいはせめてそのアーチに明かりを付けるか、または照明そのものを工夫するよう、具体的案を検討して提案する。 �A 表玄関のドアは、最近、近所にできたマンションのドアと比べて見劣りがする。たとえば木製のドアのような高級感あるものにできないか。また、自動で閉まるようなものにできないか。→　検討はするが、当マンションの玄関の幅は狭く、これを木製のような感じとすると、日中など暗くなり、あまり適切ではないと思う。また、今のドアはある程度開ければ自動的に閉まり、一杯に開けるとそこで固定されるので、荷物の出し入れには適していて、これを変更する必要はないと思う。　 �B 表の入り口に入ってからも、暗い感じがする。→　今度新たに設けるドアと管理人室までの間の壁際の照明ボックスで壁全体が白く光るから、かなり改善されると思われるが、その手前についても検討する。 �C 建物の表の両脇に縦に付けられている雨樋は、目立っていて美観上問題である。構造が変えられないなら、目立たない色にすべき。→　色を目立たないものに塗り替えることにする。 �D 裏手の駐輪場の入り口に戸を設置するのは賛成だが、これだけでは不十分なので、隣のビル側などから駐輪場に入ってこられないように、侵入防止柵を設けるべき。→　そのような侵入防止柵を設ける。 �E 一階ラウンジのバリア・フリー化で強度が落ちないか。→　耐震性に影響あるとは考えられない。 �F エレベーターよりのところに、配管が縦に通っているが、これを邪魔にならないような形にするべき。→　図面を見て、可能かどうか検討する。 �G　裏手出口ドアの横に縦に走っている配管の表面がでこぼこになっており、カバーをするなど対策をしてほしい。→　そのようにする。 　ということでしたので、このうち、早く答えを出せるものは出して、全体の案をもって理事会で詳しい検討し、その結果をもって早ければ６月、遅くとも７月初旬には、臨時総会を開催して、大規模修繕の予算案と事業計画を決定したいと思いますので、よろしくお願いします。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以 上
	２００５年　６月２２日 １．７月 ２日（土）午後７時から８時半まで、公民館にて大規模修繕実施計画及び予算を審議する臨時総会を予定していますので、ご出席方よろしくお願いいたします。前回５月２８日（土）午後７時から開催した通常総会での大規模修繕に関する懇談では、出席者の皆様から、原案に追加して、特に正面玄関の見栄えがあまりよろしくないのでそれを改善したいとの強い意見が出されました。そこでＭ一級建築士がそのデザインを検討したものが以下に示す図です。費用は、約１５０万円の予定です。 　このほか、前回５月２８日の案と比べると、�@全体の金額を約４，８００万円から５，０００万円に引き上げたこと、�A駐輪場脇への侵入防止柵設置工事（約６０万円）、一階ロビーに若干の家具等を置くこと（約１５万円程度）の二点が主な相違点です。以上、詳しくは、別添の総会資料をご覧ください。 ２．大規模修繕に関する留意点 （１）大規模修繕に伴う一般的な問題 　全国各地にあるマンションでは、大規模修繕工事が常に行われているわけですが、それに伴い、いろいろと問題が生じてきております。その種の一般的な問題を紹介し、それに対する当管理組合理事会の対応を記しておきます。 　�@　管理会社にすべてお任せというスタイルですと、その管理会社が仕事の割に多大の管理費を徴収したり、修理をその傘下の修理会社にさせたりして裏リベートをとるなどの問題が生ずることがあります。 　　→　今回の当マンションの大規模修繕は、理事会が主体で行い、管理会社は関与しておりません。 　�A　ほかのマンションでは、大規模修繕資金が不足し、銀行借入をしたり、区分所有者から特別徴収をする必要があるところが、結構あります。 　　→　当マンションでは、今回の大規模修繕に約５，０００万円（このほか３８０万円の設計監理等費用）の予算を組みますが、これらを全部使ってもなお、今年度末には、総額２，４００万円程度の剰余金があります。したがって、いまからさらに１０年後の、２０年目の大規模修繕時には、計算上、約１億円近くの資金が積み上がっていることになります。また、今回使用する５，０００万円も、これはあくまで上限ですので、競争入札を通じ、実際にはさらに引き下げるよう努力します。（ただし、特に外壁タイルの浮き修理の費用が相当広範囲に及ぶようでしたら、それに予定以上に費用を使うことから、あるいはこの金額をほぼ使い切ることになるかもしれないという不確定要素があるのは事実ですので、ご承知おきください。） 　�B　管理組合の役員が不正を働く場合もあります。たとえば、役員の知り合いの施行会社に随意契約を結ばせたり、あるいはこれら施行会社から金品を受け取るなどの行為です。 　　→　当管理組合役員は、その種の不正あるいは疑惑を招くようなことを一切、行わないことを誓約します。 　�C　設計監理を依頼した建築事務所が同様な不正を働く場合も考えられます。→　当管理組合理事会としては、通常必要とされる注意義務をもって対応します。ちなみに、今回お願いしているＭ一級建築士に依頼した経緯は、理事長が国土交通省のマンション対策室に業者の紹介を依頼したところ、同室からその傘下の二つの事業協同組合を紹介されたので、そのうちのひとつの事業協同組合に電話をしたところ、派遣されてきた一級建築士がたまたまＭ氏であったというものです。 （２）この臨時総会以後の入札予定 　�@　Ｍ一級建築士が入札資料を作成し、 　�A　８月５日頃までに発行されるマンション修理に関する専門誌に入札案内を掲載して、入札応募者を勧誘します。 　�B　それに応募してきた業者に大規模修繕の内容を説明し、入札させます。 　�C　それらを比較検討し、一定の技術力と実績のある業者の中から最も低額のものをＭ一級建築士のアドバイスを受けながら、理事会が選択し、その結果を臨時総会で承認するという手続きになります。 　今のところ、どのような業者が入札に応じてくるかは、まったくわかりませんが、いろいろな前例によれば、必ず、何社かが応募してくるはずです。 （３）次回の臨時総会の予定 　理事会を開いて施行会社の選定と契約案を検討したあと、 　　９月 ４日（日）午前１０時半から　又は 　　９月１２日（月）午後８時から 　のいずれかの日程で臨時総会を開催し、施行会社との契約の締結の承認をいただく予定です。なお、今年の末には外部の足場を取り外し、来年１月末に工事を完了することを目標にしています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以 上
	２００５年　７月１２日 １．大規模修繕実施計画及び予算の承認 　　７月２日（土）午後７時から開催された臨時総会において、大規模修繕実施計画及び予算は、原案通り、可決されました。議事過程で出た主な意見としては、�@駐輪場脇への侵入防止柵設置工事（約６０万円）の是非については、安全対策上、必要というほか、隣のビルから高校生などが易々と侵入していて自転車などへのいたずらがある等の意見も出て、やはり原案通り実施する。�A各階１号の列の部屋でも、上の方の階と下の方の階とでは雨風の当り具合が異なるので、場合によっては雨よけを付けないという選択肢を認めてはどうかという点については、そもそもその部屋だけが裨益するものなので、それを不要という場合は、別に付ける必要もないということになりました。 ２．大規模修繕の当面のスケジュール 　７月　２日（土）　臨時総会において、大規模修繕実施計画および予算を承認 　　　これ以降　　Ｍ一級建築士において、設計および入札関係資料を作成 　７月１３日（水）　この日の前後、業界紙「Ｋ新聞」に、見積参加者募集広告　 　　　　　　　　　　　（次ページ参照）が掲載される予定。 　７月２２日（金）　見積り参加の応募の締切り予定。 　７月３０日（土）　理事会を開催し見積りを依頼する会社（複数）を決定する予定 　８月　６日（土） 見積りを依頼する会社（複数）に対する現場説明 　８月２０日（土） 見積りの提出期限。各社から提出された見積りを比較検討。 　８月２７日（土） 理事会を開催し、必要に応じ見積りを提出した会社（複数）に 　　　　　　　　　　対するヒヤリングを実施したうえで、工事施工候補会社（１社）を 　　　　　　　　　　決定する予定。 　９月　４日（日） 臨時総会を開催し、工事施工会社との契約の締結を承認 　これ以降、大規模修繕工事を実施し、１月中に実質的な工事を完了することを目途 ３．大規模修繕の見積参加者募集広告の原稿 　建物概要　名　称 ○○マンション 　　　　　　構　造 ＳＲＣ造14階建て1棟 　　　　　　総戸数 ４８戸（店舗2含む） 　　　　　　竣工年 1995年（平成7年） 　工事概要　工事内容 大規模改修工事 　　　　　　外壁改修・防水・鉄部塗装・その他付帯改良工事 　　　　　　工期 平成17年9月〜18年1月 　　　　　　設計監理 建物診断設計事業協同組合 　　　　　　担　当：　Ｍ建築事務所 　見積参加要領　参加条件 資本金3000万円以上 　　　　　　　　集合住宅の大規模改修工事の元受工事金額が 　　　　　　　　3000万円以上の実績が年間10件以上 　提出書類　　・見積参加願い（各社様式） 　　　　　　　・会社案内 　　　　　　　・会社概要 　　　　　　　・マンションの改修工事実績表（工事内容・規模・工事金額を明記） 　　　　　　　・決算書過去二期分 　　　　　　　・経営事項審査結果通知書の写し　　以上を２部提出 　提出先 　　東京都文京区○○○　管理組合理事長 　提出期限　７月２２日（金）必着 　問合せ先 　Ｍ建築事務所　電話 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　以 上
	２００５年　７月２４日 　７月２２日（金）に、見積り参加の応募を締め切ったところ、以下の１１社から応募がありました。 　７月３０日（土）午前１０時半より１階ロビーで理事会を開催し、見積りを依頼する会社（数社）を決定する予定です。 　８月６日（土）に、午前１０時半から、公民館３階で、見積りを依頼する会社（数社）に対する説明会を開催し、８月２０日（土）を見積りの提出期限とします。 　８月２７日（土）に理事会を開催し、必要に応じ見積りを提出した会社（数社）に対するヒヤリングを実施したうえで、 　９月４日（日） 臨時総会を開催し、工事施工会社との契約の締結の承認をいただくという予定になっています。 　　　　　見積参加応募会社の一覧表は、こちら 　　　以 上
	２００５年　７月３０日 １．大規模修繕見積り参加会社の決定 　　７月３０日（土）午前１０時半から開催された理事会において、大規模修繕の見積りに参加させる会社を１１社の中から、次の５社を決定しました。 　　１．　Ａ　社 　　２．　Ｂ　社 　　３．　Ｃ　社 　　４．　Ｄ　社 　　５．　Ｅ　社 　　ちなみに、事前に行ったＡＢＣの評価付けでは、１〜４まではＡ評価でした。また、５はＢ評価のグループでしたが、その中から経営やオールラウンドな技術力などを評価して選ばれました。　 ２．大規模修繕の当面のスケジュール 　８月　６日（土） 今回選択した見積りを依頼する会社 　　　　　　　　　（５社）に対する説明会 　　　　　　　　　午前１０時半から、ふれあい館３階にて。 　　　　　　　　　理事長とＭ一級建築士が出席予定ですが、 　　　　　　　　　関心のある方は、ご出席ください。 　８月２０日（土） 見積りの提出期限。これ以降、各社から 　　　　　　　　　提出された見積りを比較検討します。 　８月２７日（土） 理事会を開催し（午前１０時半から 　　　　　　　　　一階ロビー）、必要に応じ見積りを提出 　　　　　　　　　した会社に対するヒヤリングを実施した 　　　　　　　　　うえで、工事施工候補会社（１社）を 　　　　　　　　　決定する予定です。 　９月　３日（土）　臨時総会を開催（午前１０時半から、 　　　　　　　　　公民館３階）し、工事施工会社との契約 　　　　　　　　　の締結を承認する予定です。 　　　　　　　　（当初の予定では９月４日の予定でしたが、 　　　　　　　　　会場の予約ができなかったので、一日早い 　　　　　　　　　９月３日に変更） 　　これ以降、大規模修繕工事を実施し、来年１月中に工事を 　完了することを目途 ３．その他、大規模修繕関係の事項 　(1)　現場事務所の設置場所 工事期間中、現場事務所を設置する必要があります。候補として、�@　駐輪場の１号から１０号までの駐輪位置の屋根をとりはずして使う案、�A　隣の跡地を借りる案を検討しましたが、�@は手間がかかるうえに自転車を１０台も別の位置に駐輪させることは容易でない、�Aは、その隣の店が都から購入する直前ということでむずかしいことがわかりました。 　　そこで、�B　一階裏手の２台の駐輪場のうち、向かって右の駐輪場の借主にお願いして、９月から来年１月の期間中、その駐輪場のすぐ前の位置（青空）にずらせて停めて駐輪場を空けていただき、その駐輪場（屋内）にドアを付け、そこを現場事務所に使用するということにしたいと思います。 　　この転貸に対して、管理組合は承認するとともに、その駐輪場の借主には工事実施会社から月２万５千円（駐輪場の賃借代の半額）を支払うことにしてもらうようにします。 　(2)　照明フードの交換 照明のフードの交換は、既に２〜８階のエレベーター前の照明に対して実施したところですが、今回の大規模修繕では、これに加えて９〜１２階までのエレベーター前の照明と、それから２〜１１階までの、３号室階から４号室階への渡り廊下の照明についても交換の予定です。ちなみにこれらは、フードの交換だけですから、電気代は変わりませんが、かなり明るくなります。 　(3)　防犯カメラ契約の解除の通知 当マンションの防犯カメラ契約は、本年１月に１箇年間、自動更新されています。今回の大規模修繕で、自前の防犯カメラ・システムを導入しますので、来年１月末をもって契約を解約することを通知します。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以 上
	２００５年　８月　８日 １．大規模修繕の説明会の実施 　　８月６日（土）午前１０時半から、公民館３階において、見積りを依頼する会社に対する説明会を開催しました。５社から、計８名の出席がありました。 　　理事長の挨拶のあと、約１時間、Ｍ一級建築士から詳しい資料に基づいて、工事内容の説明があり、技術上の質疑応答を行いました。別添のものは、そのときの概要説明の資料です。このほか、詳しい技術資料を配布しましたが、これを見てみたいと思われる方は、管理人までお知らせください。 　　なお、談合を避けるため、会社名や社数は、絶対に外部に漏らさないでください。この説明会でも、談合を探知した場合は、見積手続きを中止するとともに、捜査当局や公取委に通報すると明言しております。 ２．今後の大規模修繕のスケジュール 　８月２０日（土） 正午を、見積りの提出期限に設定しました。 　　これ以降、各社から提出された見積りを比較検討します。 　８月２７日（土） 理事によるヒヤリングの実施と、理事会の開催 　　　応札額と技術力等の観点から上位２社ないし３社を選択し、午前９時から一階ロビーにおいて、理事長その他の理事の有志により各社に対してヒヤリングを実施します。１社３人以内に来ていただき、先方の説明のあと、質問をし、それを総合評価します。その直後、午前１１時頃から正式な理事会を開催し、工事施工候補会社（１社）を決定する予定です。ヒヤリングの様子を知りたい区分所有者の方は、その場で見聞きしたり、質疑に参加していただいて結構です。ただ、場所が場所だけに、座る椅子が足りないので、自室などから椅子を持参した方がよろしいかと思います。 　９月　３日（土）　臨時総会を開催（午前１０時から、ふれあい館３階）し、理事会での結論を踏まえ、工事施工会社との契約の締結と、工事仕様の細部の理事会への一任を承認していただきます。そして引き続き、当該工事施工会社から皆さんへの説明会を開催する予定です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以 上
	２００５年　９月　３日 １．応札の状況 　当マンションの大規模修繕工事に関する業界新聞広告に応じて会社概要等を送ってきた１１社のうち、実績及び技術力等の観点から５社を選定しました。それらに対して説明会（工事書面の手交と内容の説明）と見学会を実施し、８月２０日（土）正午の締切で、見積もりの提出を求めました。 　その結果を総額だけ記すと、次のとおりです。内訳などの詳細は、臨時総会資料をご覧ください。 　　�@　Ａ社　　　３３，３９０、０００円 　　�A　Ｂ社　　　３７，８００，０００円 　　�B　Ｃ社　　　３９，３７５，０００円 　　�C　Ｄ社　　　４１，８９５，０００円 　　�D　Ｅ社　　　５０，９２５，０００円 　既にご了解を得ている予算額が５千万円です。これは、最大額の�D東方工業株式会社の見積もりと一致していますから、当方の予算は適切であったと判断されます。そしてまた、今回の入札を通じて、これが少しでも安くなることを期待していました。しかしながら、この入札の結果、予算の約３分の２という、正直申して驚くべき低額で、事前の期待以上に安くできることとなりました。 　もっとも、金額が安ければ良いというものではなく、特に手抜きがなく、信頼できる施工とアフター・サービスが確保されなければなりません。その観点から以上の見積もりを提出した上位３社のうちから、ヒヤリング対象として、�@Ａ社と、�BＣ社の２社を選定しました。ちなみに�AＢ社は、金額的には第二位なのですが、見積もりの内容や当方の求めに対する応答の具合等から判断して、この段階で、ご遠慮願うこととしました。 ２．ヒヤリングの結果 　　８月２７日（土）、一階ロビーにおいて、午前９時からＣ社に、午前１０時からＡ社に対して、それぞれ理事長等によるヒヤリングを実施しました。その概要は、次のとおりです。 （１）Ｃ 社 　　当方より「貴社の見積りを拝見したところ、当方の考えている内容とさほど大差なく、数項目を除き妥当であると評価しているところです。しかしながら、貴社の提示している金額を相当程度下回る見積りを提示されている会社があり、その関係で、とりわけ金額面で、もう一段の努力ができないか。」と伝えたところ　先方は、スケジュールについて、９月から来年１月末と、来年１月から５月までの２案を示してきました。そして、前者より後者は１００万円、値引きすると申し出ました。その他の二つの値引き項目をあわせると、その最安値でも、総額は消費税を加えて、３８，８５０，０００円でした。 （２）Ａ 社 　　当方より「貴社の見積りを拝見したところ、とりわけ金額面において、期待通りの結果をいただいております。しかしながら、�@現場事務所等の在り方について（金額の根拠）、�Aラウンジ・サッシュの金額の根拠（安過ぎる）、�B新規フェンスの単価の根拠（高すぎる）という点に、やや疑問があり、とりわけ�Aと�Bについて、あるいは誤解があるのではないかと考えているところでして、これらを特に詳しくお聞きすることになりそうです。また、機械等設置届提出についての９月３日以降の準備期間の猶予とは、具体的にどういうことなのか。」と聞いたところ、 　先方は、まず�@現場事務所経費については、既存のものを使いまわして、それでやれるということでした。確かに、この種の共通経費は、付加価値として建物に残りませんから、それでやれるというなら、それで結構だと思います。�Aラウンジ・サッシュの金額については、間に問屋を入れないで取引できるから、他と比べて安くなるといいます。�B新規フェンスは特注品を前提にした積算をしていたので、それを直すと、１００万円以上の値引きとなるといいます。 　　ということで、この当初の見積もり後に仕様変更した階段のグレードアップと駐輪場の入り口のひさしの費用計約８０万円を加えても、当初見積もりよりも安い、３２，８６５，０００円でできるといいます。ヤマギシリフォーム工業と比べて、６００万円も安い金額です。これは、大きいと思います。 　　他方、この会社は、資本金が５億７千万円ですから、この業界では大企業で、施工実績も豊富です。 　　加えて、当マンションに常駐していただく現場管理人も面接しましたが、なかなかの適任と判断いたしました。 　（参 考）ちなみに、２０日に締め切った見積り時の項目に対して、この２社へのヒヤリング時には、�@階段の防水（やや高級仕様に変更）及び�A駐輪場入口（扉新設の上）に庇を設置、の二つの点を仕様追加しています。 ３．理事会の結論 　以上のようなヒヤリングを経て、当日８月２７日（土）、一階ロビーにおいて引き続き、午前１１時から理事会を開催し、今回大規模修繕工事の施工会社候補として、Ａ社を選定するに至りました。 ４．臨時総会の開催 　　９月３日（土）午前１０時から、公民館３階にて、臨時総会を開催し、上記理事会での結論を踏まえ、第１号議案として工事施工会社との契約の締結と、工事仕様の細部の理事会への一任等を承認していただいたあと、引き続き、その同じ場所で、当該工事施工会社から皆さんへの説明会を開催します。全体として、正午までには終了する予定ですので、ぜひご出席ください。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 　　　　　　　　　以 上 競 争 入 札 の 結 果 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 Ｄ社 Ｅ社 01.共通仮設工事 692,200 1,328,420 2,350,000 2,185,000 2,645,000 02.直接仮設工事 4,703,700 6,312,450 4,165,500 4,656,000 6,585,500 03.躯体補修工事 979,020 949,200 1,417,600 1,657,600 1,391,400 04.外壁改修工事 4,696,260 6,473,850 5,636,660 5,325,950 7,315,250 05.鉄部塗装工事 740,600 914,910 854,500 805,000 1,062,050 06.屋根防水改修 512,660 681,220 593,000 1,045,800 640,700 07.その他改修工事 5,543,100 5,252,100 5,388,400 7,661,100 6,099,050 08.シーリング改修 2,622,960 3,217,840 3,957,500 4,035,100 3,967,800 09.改良工事小計 8,478,795 8,059,050 10,412,400 9,097,300 12,518,700 �@ラウンジ 3,077,165 3,154,540 3,634,800 3,470,725 5,714,300 �A駐輪場廻り 2,496,805 1,152,380 1,790,800 1,278,625 1,755,200 �Bエントランス 1,308,825 1,637,530 2,120,800 1,547,250 2,008,700 �C廊下廻り 1,191,750 1,073,600 1,739,000 970,700 1,390,500 �D監視カメラ 404,250 1,041,000 750,000 1,830,000 1,650,000 10.直接工事計 28,969,095 33,189,040 34,775,560 36,468,850 42,225,450 11.諸経費 2,896,900 3,000,000 2,750,000 3,500,000 6,500,000 12.端数処理 -65,995 -189,040 -25,560 -68,850 -225,450 13. 工事費総計 31,800,000 36,000,000 37,500,000 39,900,000 48,500,000 14.　消費税 1,590,000 1,800,000 1,875,000 1,995,000 2,425,000 15.　合　計 33,390,000 37,800,000 39,375,000 41,895,000 50,925,000
	２００５年１０月１３日 １．大規模修繕工事契約の締結の承認とその後の調整 　　９月３日（土）午前１０時から、公民館３階にて、臨時総会を開催しました。そして、第１号議案としてＡ株式会社との間で、大規模修繕工事契約の締結と、工事仕様の細部についての一任等を承認していただきました。総額は、３２，８６５，０００円ですが、これは、当初見積りである３３，３９０，０００円と比較すると、�@階段の床のグレードアップのための塩ビ張替えの追加費用約６０万円、�A駐輪場出入り口の上に新設するひさしの追加費用約２２万円、�B駐輪場の床の防水塗装費用約４万円などを追加している反面、�C駐車場防犯フェンスを特注から汎用品に換えることで１６４万円から５２万円へと、約１１２万円の節約を図るなどの調整を行ったものです。またその際、この工事金額に、技術的修正を加えることも認められています。 　　ところで、�D臨時総会で新たに出た意見として、「管理人室のドアの全面が鉄なので、中から外が見えなくて、人の出入りが監視できない。そこで、ドアの一部にガラスを入れて、出入りを監視できるようにすべきである」というものがあり、皆さんが賛成されましたので、これも改修することにしました。ドアの取り替えとなり、その費用は、３０万円です。 　　このほか、臨時総会後にＭ一級建築士や会社側と相談する過程で、いろいろと気が付いた項目があります。それは、�E一階ラウンジの改修部分の仕上げを実は安い材料を使用しようとしていたのですが、やはり既存の部分と同じ大理石仕上げにして見た目を全く同じにしないと美観を損ねるおそれがあるということでその追加費用に約２９万円、�F中庭改修の方法の見直しによる換気扇移設費等に約４万円、�G玄関廻り改良工事における壁のパネル追加費用等に約６９万円（これは、今回の改修で玄関をパネルで白っぽくするのですが、それから現在の暗い色のタイルをそのままにしておくと、ドアから中は再び大理石の白っぽい色に戻るということになり、そうすると統一感がなくて美観を損ねるだけでなく、穴蔵に入っていくような感じが出てしまうということで、その部分だけ、玄関に新設する白っぽいパネルと同一の色にしようというものです）。�Hラウンジ天井のソーラートーン仕上げ追加費用等約１１万円。以上をとりまとめると、�D〜�Hの小計が約１４３万円です。これに端数調整等を行った結果として、最終の請負金額は、３３，７５７，５００円（うち、消費税１，６０７，５００円）となりました。 　　ここで、二点、留意をしておくことがあります。 　�I　タイルの浮きやコンクリートの亀裂などの躯体補修が契約想定数量より１０％以上多い場合は、この契約金額よりその多い分が増加します。逆に１０％以上少ない場合は、この契約金額よりその少ない分が減少します。 　�J　タイルは、管理組合から支給するということになっていて、現にストックが、１０００枚ありますが、そのうち４００枚は、外壁に足場を取り付ける際にこわれてしまう予定のタイルの補修用です。したがって、残る６００枚の範囲内で修理が収まれば追加費用はありません。もし、その６００枚を超えてしまうと、二つの解決策があります。第一は、もし既存のメーカーのタイルの色形と似ているのがあれば、それを買ってくるだけで済みます。これだと、さほどの追加費用を必要とせずに、工期にも影響を与えません。第二は、既存メーカーのタイルに似たものがない場合ですが、これが問題で、その場合はタイル・メーカーにサンプルを渡して新たに作らせることになります。そうすると、３０万円の追加費用と、４〜６週間の期間が必要です。そうなった場合、タイル補修が遅れてしまい、年内に足場を取り壊すことは無理となりますから、工期もその分、伸びてしまうことになります。 ２．契約の締結 　　１０月８日、Ａ株式会社との間で、大規模修繕工事請負契約の締結をしました。ただし、同社の希望で契約日は１０月１日に遡っています。この契約の内容は、次のとおりです。ちなみに契約書は、民間連合協定工事請負契約約款委員会の平成１２年４月改正のものをそのまま使用しています。 　（１）工事期間　　着工　平成１７年１０月　１２日 　　　　　　　　　　竣工　平成１８年　２月　１５日 　（２）引渡し日　　竣工後３０日以内 　（３）請負金額　　３３，７５７，５００円 　　　うち工事金額　３２，１５０，０００円 　　　　　　消費税　　１，６０７，５００円　（５％） 　（４）支払条件 　　　　　　着工時　　　　　１０％　　３，３７５，７５０円 　　　　　　中間検査完了時　４０％　１３，５０３，０００円 　　　　　　工事完了検収後　５０％　１６，８７８，７５０円 　　　　　　　それぞれ、請求書到着後１ヶ月以内に銀行振込 　　　　　　　追加費用が発生したときは、工事完了検収後に支払う。 　（５）最終積算の内訳と当初見積りとの比較 項　　目 当初見積 (A) 最終積算(B) 差　(B)−(A) 01.共通仮設工事 692,200 692,000 0 02.直接仮設工事 4,703,700 4,395,900 -307,800 03.躯体補修工事 979,020 979,020 0 04.外壁改修工事 4,696,260 4,696,260 0 05.鉄部塗装工事 740,600 740,600 0 06.屋根防水改修 512,660 512,660 0 07.その他改修工事 5,543,100 5,949,200 +406,100 08.シーリング改修 2,622,960 2,622,960 0 09.改良工事小計 8,478,795 8,670,485 +191,690 10.直接工事計 28,969,095 29,259,085 +289,990 11.諸経費 2,896,900 2,925,900 +29,000 12.端数処理 -65,995 -34,985 +31,010 13. 工事費総計 31,800,000 32,150,000 +350,000 14.　消費税 1,590,000 1,607,500 +17,500 15.　合　計 33,390,000 33,757,500 +367,500 ３．現場監督の交代 　　なお、説明会時に来ていた現場監督候補者のＫ氏が交通事故で負傷したということで、その代わりに、Ｙ氏（一級建築士登録第○○○号、５０歳、携帯電話番号　０９０−○○○−○○○）が現場監督に就任したので、よろしくお願いします。今回の改修に際して、何か要望や問い合わせなどがあれば、このＹ氏に相談してください。 　　　以 上
	経営事項審査結果通知書の確認方法 　　財団法人建設業情報管理センター 　許可番号による検索　商号名称のカナまたは、漢字による検索 　http://www.ciic.or.jp/keisin/keyac.html 　公共工事入札参加希望者選定手続きの透明性の一層の向上による公正さの確保、企業情報の開示や相互監視による虚偽申請の抑止力の活用といった観点から、平成１０年７月１日に申請された新しい審査基準による経営事項審査の結果から公表することになり、財団法人建設業情報管理センター（ＣＩＩＣ）では、９月１日から本部に閲覧所を開設し、大臣許可業者の経審結果を皮切りに順次、知事許可業者についても閲覧及びコピーサービスを実施しています。 　公表する内容は、申請した建設業者本人に通知された内容と同様、総合評定値及び完成工事高等の審査項目ごとの数値・評点とし、経営事項審査の結果通知書の写しとなっています。
	経営事項審査制度の概要 　　岡山県土木部監理課 　ア　経営事項審査とは、公共工事への入札参加を希望する建設業許可業者の方を対象にした施工能力等に関する審査で、公共工事を発注者から直接請け負おうとする建設業者の方は、受審が義務付けられております。 　したがって、国や県、市町村などの公共工事への入札参加を希望する場合は「経営事項審査」を受けなければなりません。 　また、受注にあたっては、発注者と請負契約を締結する日の1年7月前の日の直後の営業年度終了の日以降に経営事項審査を受けていなければなりません。 　このため、常時公共工事を受注しようとする建設業者の方は、毎年経営事項審査を受けることが必要です。 　なお、経営事項審査申請書及び経営状況分析申請書等に虚偽の記載をして提出した者については、建設業法に基く監督処分の対象になります。また、場合によっては懲役・罰金等の刑事罰に処せられるとともに、建設業の許可は取り消しになります。(5年間許可を受けることはできません) 　イ　経営事項審査での審査項目及び審査基準日は下記のとおりです。 <審査項目> 　経営規模…完成工事高、自己資本額、職員数 　経営状況…総資本、経常利益率、キャッシュフロー対売上高比率、自己資本比率など12指標 　技術力 …技術職員数 　その他（社会性等） …労働福祉の状況、工事の安全成績、営業年数、建設業経理事務士などの数 <審査基準日> 　審査の申請をする日の直前の営業年度の終了の日 　ただし、新規設立業者で決算期が到来していないものについては、個人にあっては事業開始の日・法人にあっては設立の日とする。
	見積依頼の通知 　この度は、当マンションの大規模改修工事の見積参加にご応募いただきましてありがとうございました。当マンションの理事会で検討の結果、貴社に見積を依頼することになりました。 　つきましては、下記の要領で現場説明会を行いますのでご参加いただきますよう、お願いいたします。 日 時：８月６日(土)午前１０時３０分より 会 場：○○会館○階　 住 所：○○区○○丁目○番地 (電話) 03-XXXX-YYZZ 　現場説明会には以下の点にご注意ください。 　　・　会場には駐車場はありません。 　　・　会場の都合上１社２名以内としてください。 　　・　遅刻、欠席の場合は見積辞退とみなしますのでご注意ください。 　なお、説明会終了後、マンションの見学を行います。 　　・ 見学場所：マンション共用部 　　・ 写真撮影は、共用部以外はご遠慮いただきます。 　以上の件についてご不明な点がありましたら、設計監理を担当する、 ○○建築事務所あてにお問合せください。電話：03-XXXX-YYZZ、　担当：○○○○
	「大規模改修工事」見積もり依頼のお断りについて 　拝 啓 　時下ますますご清祥のこととお喜び申し上げます。 　貴社におかれましては、このたびの当マンションの大規模改修工事の見積もり参加にご応募いただきまして、誠にありがとうございました。 　その後、当マンションの理事会で種々検討いたしました結果、残念ながら、貴社につきましては、今回は見積もりの依頼を見送らせていただくことになりましたので、ここにその旨を通知させていただきます。 　またの機会には、是非ともよろしくお願い申し上げます。 　最後になりますが、貴社のますますのご発展をお祈りします。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬 具
	大規模改修工事のヒヤリングについて 　□□株式会社 　　○○○○ 様 　このたびは、酷暑の折にもかかわらず、当マンションの大規模改修工事の見積りに参加いただきまして、誠にありがとうございました。厚く御礼申し上げます。 　当管理組合といたしましては、貴社をはじめ、各社からご提案いただいた見積りの内容を、詳細に比較検討いたしました。その結果、貴社及びもう一社につきまして、見積もりの内容、とりわけ金額及び技術面等の内容に関するヒヤリングを実施させていただくことにいたしました。既に、Ｍ一級建築士からメールが届いているかとは思いますが、念のため、下記に添付させていただきます。 　ちなみに、当日は、午前９時から貴社のヒヤリング、１０時からもう一社のヒヤリングを行い、１１時から理事会を開いて議論し、正午までには結論を得て、携帯電話でその結果をご連絡させていただくつもりです。その段階で金額を確定して当日中に臨時総会の資料を配付するための印刷にかかりますので、恐縮ですが、ヒヤリング後、その電話があるまでは、決済権限のある方に連絡がつくような手はずをお願いします。 　ところで、貴社の見積りを拝見したところ、当方の考えている内容とさほど大差なく、数項目を除き妥当であると評価しているところです。しかしながら、貴社の提示している金額を相当程度下回る見積りを提示されている会社があり、その関係で、貴社にはとりわけ金額面で、もう一段の努力ができないか、お聞きすることになりそうです。 　以上のような次第です。当日は、何とぞよろしくお願いしたいと思います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬 具 　Ａ社あて （別 添）ヒヤリング要領 　日 時：８月２７日（土）午前９時より小一時間 　場 所：当マンション１階ラウンジ 　● 出席者 　　�@ 本工事の決済権限者 　　�A 工事責任者 　　�B 現場代理人予定者 　● ヒヤリング内容 　　�@ 本工事への取り組み方 　　�A 住民への配慮及び管理組合に対する要望 　　�B 安全対策 　　�C 仮設計画（現場事務所・1階店舗への配慮等） 　　�D 施工体制 　　�E 予定される現場代理人の経歴・資格 　　�F 工期について 　　�G 監視カメラの製品を支給した場合の金額（施工費） 　　�H 最終金額の提示 (修正の場合） 　●　説明資料部数　８部
	大規模改修工事の見積り結果について 　　　　　　　　　　　 　□□株式会社 　　○○○○　様 　このたびは、酷暑の折にもかかわらず、当ヴィルヌーブ文京根津の大規模改修工事の見積りに参加いただきまして、誠にありがとうございました。厚く御礼申し上げます。 　当管理組合といたしましては、各社からご提案いただいた見積りの内容を、詳細に比較検討いたしました。その結果、金額等の面において、貴社の見積りを、相当程度上回る内容の見積りを提示されている会社があります関係上、誠に恐縮ながら、貴社には、今回の大規模改修工事をお願いすることはできないという結論となりました。 　誠に残念なことではありますが、まずは以上の趣旨をお知らせするとともに、またの機会にでも、よろしくお願いしたいと思います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬 具
	工事期間中の注意事項。お願い事項 １．作業案内 　・　作業は８時〜１８時です。日曜祭日は原則作業は致しません。 ２．足場組立前 　・　壁面から１．５メートルの範囲には物を置かないようにお願いします。 　・　ＢＳアンテナの移動を願いする場合があります。 　・　足場組立に支障のある植裁の枝の剪定をする場合があります。 ３．足場組立中 　・　架設工事の際、作業員が声を出します。ドリルの騒音も発生します。 　・　作業中の立入禁止区域に入らないでください。お子さまのご指導をお願いします。 ４．足場組立後 　・　部分的に足場にメッシュシートを張ります。多少暗くなり、風通しが悪くなります。 　・　足場から不審者が上る可能性があります。窓の施錠は忘れずに。 ５．下地補修工事 　・　騒音や埃が発生します。 　・　シーリング工事前に網戸の取り外しと保管をお願いします。 　・　面格子も取り外します。窓の施錠は忘れずに。 ６．水洗塗装工事 　・　外壁水洗浄中は窓の施錠をお願いします。 　・　洗濯物をバルコニーに干せない期間があります。お知らせにご注意願います。 　・　ペンキ塗りたての表示にご注意願います。 　・　塗装工事期間中は換気にご注意願います。 　・　作業スペースのとれないエアコン室外機等の一時取り外しをお願いすることがあります。 　・　外壁の水洗浄と塗装期間中バルコニーが使用できなくなります。 ７．工事期間中全般 　・　塗料他の飛散の恐れのある場合、お車に保護カバーをさせて頂きます。 　・　工事期間中は窓の施錠をお願いします。できるだけレースのカーテンを掛けてください。 　・　作業員の昇降のため、エレベーターを使用させていただきます。 　・　資材り搬入・搬出時に工事車両が一時敷地内に駐車します。 　・　頭上・足元には十分注意願います。 　・　もし、怪我をされた場合、すぐに連絡願います。 　・　不審者を見たら、すぐに連絡願います。 　・　雨天や作業の都合により、作業内容を変更する場合があります。 　・　工事に関するお問い合わせ、ご要望は現場責任者に連絡するか、工事用ポストをご利用下さい。 　・　具体的な工事の日程やお願い事の連絡はチラシの配布と掲示板にて行います。

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